本文为加拿大中文电台（Fairchild Radio），乐活财经文字总结，FM 88.9，每早9:38

多伦多房地产临近引爆点，拆弹部队重装上阵 

加拿大房市到底走向何方？当然是涨涨涨，三月份的房地产市场数据不会说假话，可是这次靓丽的数据发布后，却引发了大麻烦。

在多伦多房地产价格已经翻了几番的基础上，一个月的时间又上涨了33%，房产投资者赚翻天，普通买房族陷入绝望，就连房租价格都暴涨。这场房地产盛宴从高端房产的暴涨，然后在溢出效应驱使下，一层层的压倒最底层的租房者。民怨急剧上升导致拐点，使得正向循环，开始按照这个顺序反向流转，从外部威胁房地产市场的内稳性。

不难想象，在传导效应触及到普通人的生存基础时，压力对于政客越来越大，如果再任其发展下去位子将不保。政客们与央行的经济师立场不同，因此想法也完全不同：央行行长降息为的是刺激经济赚取更多钞票，政客们需要的是选票而不是钞票。

2009年以来的货币政策为主的大形势已经改变，目前逐步走入财政税务政策主导的格局。因此，政客们的讲话对于经济和地产市场的影响，要远远大于利息货币政策的影响！

在过去的两个星期，大家集体思路的突然转向，纷纷议论房地产泡沫，其实就是这个周期转向的明显标志：如果富人买房像买菜一样容易，穷人买菜如同买房一样困难，他们的怒火一定会通过选票来发泄，政客们在这个时候“不约而同”的站出来，以人民的名义向房地产“投机”发难！

(三级政府的官员们今日紧急开会，磋商如何给多伦多房市降温)

多伦多市长庄德利，安省财长苏善民，联邦财长莫奈，他们齐聚一堂要为多伦多这个房地产的定时炸弹，进行一场惊心动魄的拆弹游戏！

埋弹容易拆弹难，三级政府吵翻天

多伦多市长庄德利积极为他的房屋空置税大肆宣传，这是所有政客里面最轻描淡写的整治房地产政策，大棒高高的举起，实际上小心的放下。商人出身的庄德利，现在还是加拿大大型超市连锁Metron 公司的董事，所以他的政策喊的最凶，落实起来影响最小。

根据现在掌握的数据，多伦多市场上有68000间空置房屋，市政府将按照其房屋价值，额外征收1%的空置税，因为政府不希望看到人们购买房产只是为了囤积作为投资，将来出售谋取利润。

安省财长苏善民则将火力集中在海外买家和炒房的群体上，他过去不赞成安省采取类似温哥华的海外买家税，现在则发生180度大转弯，开始考虑这项政策，另外，他表示省政府将对于炒房者Flipping Tax 征收额外税负。现在并不清楚，这个政策的具体细节，因此媒体把苏善民的政策解读为：海外买家炒房税，即两种税负的联合体！

这不禁让人感慨：难道政府对于本地炒家就视而不见？

安省财政厅长苏善民Charles Sousa，对于海外买家税的态度上周发生喜剧性反转。苏善民说，增加海外房屋买家税是控制房价增长过快的方法之一。苏善民略带悔意的表示，在去年八月BC省针对海外买家征税后，安省按兵不动，本意是想让房地产市场自行调控，但随后发生的事情让他非常担忧，多伦多已经成为房地产炒家的战场，到处都是抢offer大战bidding wars！

本地普通人已经一房难求，财长再也不能对此漠视了。由此可见，省选在即，人气低迷的自由党，选择海外买家亮剑，挽回一点人心，似乎是不需要多少悬念的。

真正的大杀器掌握在联邦财长莫奈手上，第一个重型武器就是提高资本增值税，在三月份的联邦预算公布前，安省财长极力上书要求政府采取这项政策，但是被莫奈束之高阁。

第二个重型武器是收紧房贷，财政部完全有能力控制房贷市场，却一直放任信贷滥发。在央行无力降息的情况下，财政部可以单方面祭出这个重型杀器严厉打击房地产市场。

信贷周期 - 房地产的宿命

不管政客采取什么措施，就像多伦多市长庄德利所讲的，没有一个魔法可以解决当前的问题。冰冻三尺，非一日之寒。加拿大央行过长时间实施非常规的低利息政策，财政部对于房屋贷款过于宽松，这样一来，央行和财政部联手，才导致房地产走到今天的地步。

关于房价疯狂上涨的问题，街头巷尾热议，多伦多地产协会一直都将房价上涨归咎于土地供应，并且认为绿化带阻碍了多伦多房地产开发，供应端的问题造成房价疯涨。

但是，加拿大智库菲莎学院的报告则揭示出基本面的原因：房价上涨主要是被炒房投资的欲望驱动，而不是被房源短缺所驱动。随着房价不断上涨，房主预期房价还是要继续上涨，因此出现惜卖情绪，不想把房子卖便宜了。所以，按照这种逻辑房屋建筑量再多，还是无法满足需求。

菲莎学院尖锐的指出：多伦多的房价飙升，其实就是人们在低利率促使下，一种买房赚钱的投资需求大爆发！这才是房价上涨的真正原因。

确实如此，菲莎学院的报告其实涉及了一个关键问题，许多人都没有注意到：信用周期！

根据费雪的信用与通缩原理，无论经济还是房地产都受到信用周期的影响。那么，在2008年金融海啸爆发时，整个社会的债务水平过度扩张，加拿大央行面临选择，通过清偿债务降低杠杆就可以结束一个信用周期，然后从头再来。但是，如果让过度扩张的企业倒闭，大批工人失业，房地产贷款无人偿还，银行体系遭受冲击，对于经济的打击非常沉重。

于是，央行为了延长信用周期，大幅降息让企业可以喘息，获得大量的信用，又能够进行正常的再生产，就业市场稳固了，人们的房屋贷款还可以照样支付，银行体系保住了！

皆大欢喜的情况下，每个人都会问：到底谁来承担责任呢？到底谁来承担后果呢？

责任就别想了，上一个信用周期的过度扩张，大家谁都有份，谁也没有责任！但是，必然有人要承担后果，央行通过降低利息释放流动性，把利润让给企业和房地产，把损失转嫁给储蓄和退休人员！

信用是一个容易上瘾的产品，在低利息的刺激性，资产价格原本应该下跌，却被人为的托住，那么，为了不让资产价格下跌，就要不断的增发信用，延长信用周期。随着时间的流逝，储蓄和退休人员开始感到自己的不利局面，大规模的将银行资金取出，投入到杠杆最高的行业里面，这就是房地产！

当今的情况，加拿大股市已经恢复到金融海啸前的水平，企业又一次恢复了再生产能力，看看企业的资产负债表就知道，加拿大企业的账上现金堆积如山，却不知道往哪里投？

因此，在海量信用的情况下，出现了一个奇特的局面：资产荒！在低利息和低收益的大环境里，唯一增加回报的办法就是加杠杆！房地产成为所有资产里杠杆最大的类别，因此吸引着全社会的资金涌入！现在的房价暴涨，其实就是资产荒的表现。

过去这八年加拿大央行政府请客，全民免费吃的局面，让许多没有赴宴的人们后悔莫及。晚上车的朋友，唯一的追赶办法即使加大杠杆，当加杠杆速度到达不可理喻的程度时，这一轮的信用周期又达到顶峰，政府必须要选择，收紧信用，还是继续沿用2008年的手段，再次将信用周期延长。

从过去的经验看，无论美联储还是加拿大央行的资产负债表都不断扩张，加拿大从政府到民间的负债都拼命增长，这代表着延长信用周期是必然的手段，政府不能承担信用周期破灭带来的大萧条通缩后果！

三级政府对于房地产市场虽然喊杀声震天响，但是，无论从利息政策，还是收紧信贷方面，都不会有任何措施，政客们会选择熟手手段来转移矛盾，赢得更多选票保住自己的位子。因此，房地产的基本面并未改变，政策性的暂时打击下，房地产价格的松动，则是长期投资者的机会。让暴风雨来的更猛些吧，到时候才知道谁是在裸泳。

（本文不做投资建议，市场有风险，投资者慎入）

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